주택담보 생활안정자금 대출 한도 DSR LTV 금리 영향

주택담보 생활안정자금 대출 신청을 고려하고 있는 분들 이라면 내용 DSR 과 LTV가 금리에 미치는 영향 까지 고려해서 알아보셨으면 합니다.

 

주택을 담보로 대출을 받는 주택 담보대출은 주택 구입을 위한 구입자금대출, 생활안정자금, 사업운영자금, 전세자금대출, 전세금반환대출 정도로 나눌 수 있습니다. 

 

생활 안정을 위한 대출이라고 생각하면 어렵지 않다고 생각하시는 분들도 있습니다. 하지만 그 내용을 들여다보면 규제 가운데 가장 큰 부분을 차지하는것이 한도 입니다. 그동안 연간 2억 한도로 제한이 되어 있었는데 이것에 2022년 12월 1일을 기준으로 해제 되었습니다.

 

기존에 알아보았다면 추가적으로 부결에서 승인으로 바뀔 수 있는 부분들도 존재 합니다.  주택담보 생활안정자금 대출 조건, 준비해야 하는 서류, 금리, 한도가 부여 되는 방식에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

주택담보 생활안정자금 대출이란?

기존 정책은 1가구 당 1년에 최대 2억씩 받을 수 있었습니다. 이름그대로 사업자금이 아닌 삶을 유지하는데 있어 필요한 돈이 들어가는곳을 위해 사용하는것이 모두 여기에 해당 합니다. 앞서 언급한바와 같이 12월 1일을 기해 연간 한도는 폐지 되었습니다.

 

이로인해 LTV에 여유가 있다고 하면 일정 기준을 충족시킨다는 전제하여 (아파트 시세, 연소득, 신용등급) 2억 이상을 생활안정자금으로 이용하는것도 가능하게 되었습니다. 역전세난으로 고통을 받고 있는 상품 가운데 하나인 전세보증금 반환 대출 또한 생활안정자금에 포함됩니다.

 

주택담보 생활안정자금 DSR

DSR은 1금융권은 40%, 2금융은 50% 입니다. 주택담보대출은 실제 납부금액으로, 신용대출은 5년분할상환을 기준 [단, 실거래기간이 더 길경우는 긴기간으로 환산/ 카드론은 3년] 원리금균등 불입금액을 합산하여 소득에서 차지하는 비중을 계산하면 됩니다.

 

보다 단순하게 접근을 하자면 주택담보대출과 신용대출을 합산했을 때 매달 소득 대비 상환 비율 이라고 생각하면 됩니다. 예를들어 월 수입이 500만원 이라고 한다면 1금융권은 200만원, 2금융권은 250만원 이상을 빚을 갚는데 사용 할 수 없다는 의미 입니다.

 

DSR 10%가 차지하는 비중은 상환 기간을 길게 가져갔을 때, 월 납입금액이 적어진다거나, 만기일시상환방식으로 채무를 갚게 되면 금액이 줄어들게 되어 한도를 늘리기 위해 2금융권을 이용하는 주된 원인이 바로 여기에 있다고 할 수 있습니다.

 

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주택담보 생활안정자금 한도

규제지역인지 아닌지에 따라서 대출 한도를 정하는 LTV가 달라집니다. 투기지역과 투기과열지구는 주택 가격 9억까지 40%, 9억 초과 금액은 20%, 15억 초과 시 대출 이용이 불가 합니다. 최근 나오는 조정안이 이것과 관련이 되어 있습니다.

 

주택가격이 15억을 초과하더라도 LTV 및 DSR의 영향을 받지 않는 범위 이내에서 주택담보대출 이용이 가능하게끔 변경할 계획을 가지고 있습니다. 조정 대상 지역은 9억까지 50%, 9억 초과 금액은 30%까지 가능합니다. 

 

9억이 초과하는 주택의 경우에는 초과하는 금액에 대해서는 괄호 안의 LTV가 적용됩니다. 1주택자의 투기과열지구 내 11억 주택이면 9억까지는 40% 나머지 2억은 20%가 적용 됩니다. 비규제지역은 LTV 70%까지, 2주택 이상의 다주택자는 모두 10% 씩 LTV를 차감 후, 적용 합니다.

 

투기제한지역과 조정대상지역이 해제가 이어지면서 15억 이상의 아파트 및 주택에 대한 규제가 해제 된다면 기존보다 생활안정자금대출 이용이 가능한 주택이 늘어날 전망 입니다.

 

하지만 이로인해 부익부빈익빈을 부추기는것이 아니냐는 반론도 있습니다. 개인적인 생각을 조금 덧붙여 보자면 연체를 하지 않는 범위 내에서 내 자산을 가지고 일정 비율을 담보를 이용 할 수 없는 현행 제도는 개선이 되야 된다는 입장 이기는 합니다.

주택담보 생활안정자금대출 DSR 문제

이와 같은 기준을 가지고 있다고 하지만, 막상 실제 신청을 하게 되면 생각보다 승인까지의 과정이 쉽지 않다고 느끼는 분들이 대다수 입니다. 기존 부채가 없다면 전혀 문제될 것이 없는 부분이 DSR 이라는 벽에 막히는 경우가 적지 않습니다.

 

일반적으로 생활안정자금의 경우 원리금상환시 15년을 기준으로 추정하여 산정하고 있습니다. 이로인해 몇가지 편법가운데 하나로 등장한것이 아파트 소유자를 대상으로 하는 무설정 아파트론 입니다. 또한 사전에 분산되어 있는 부채를 통합하거나 DSR을 줄일 수 있는 방안을 통해 은행권은 40%, 2금융권은 50% 이내에서 비율 조정을 통해 승인을 받는 방향으로 선회되고 있습니다.

 

주택담보 생활안정자금대출 금리

한도가 부여되었다 하더라도 금리에 불만족하여 신청을 포기하기도 합니다. 가장 기본적으로 이루어지는 산정 방식은 일반신용 및 담보대출과 동일 합니다. 한국은행 기준금리 + 가산금리를 합산하여 산정 됩니다. 여기에 추가로 금리인하라는 명목으로 몇가지 옵션들이 추가되기도 하는데 금융사마다 차이가 존재하지만 0.3%~0.9% 이내에서 보편적으로 이루어 집니다.

 

단순한 원리를 대입하자면 LTV 사용 비중을 높일수록 금리는 높아지며 비중을 낮출수록 금리는 낮아 집니다. 금융사의 우대금리 기준을 보더라도 LTV40% 이하를 사용했을 때, 해당 금융사에서 이용 가능한 최저금리 수준으로 활용이 가능 합니다.

 

이는 그만큼 연체율에 대한 위험부담이 낮은 우량 고객일수록 우대를 받을 수 있다고 생각하시면 됩니다. 신용등급 1등급이 6등급 7등급 8등급과 비교했을 때 저금리 이용이 가능한 것 또한 같은 이유 입니다.

 

생활안정자금대출 2억 폐지 효과

 

그럼에도 불구하고 과거와 비교했을 때, 부동산 시세가 아직 무너지지 않은 아파트 또는 기존 영끌등을 하지 않아 LTV에 여유가 있는 분들에게는 도움이 될 수 있습니다. 반대로 아파트 시세의 하락으로 인해 LTV가 하락한 금액을 쫒아오지 못하였다면 한도 초과가 나올 가능성이 높아지게 되었습니다. (시세 5억 이하의 아파트를 70% 이상 사용했던 경우)

 

이러한 상황이라면 무설정아파트론 및 2금융권을 통해 DSR을 10% 늘렸을 때, 추가적인 금액이 산출되는 것 이외에는 사실상 방법이 없습니다. 이처럼 같은 정책이라 하더라도 상황에 따라 유리하기도 하고 때로는 누군가는 거절이 되기도 하니 신청일을 기준으로 변동되는 부분을 다시 한번 정확하게 체크해 보는것, 그리고 비교해 보는것이 가장 좋은 대안이기도 합니다.

 

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